EDILIZIA: CRISI E OPPORTUNITA’

By Arch. Paolo Spada

La situazione di crisi del settore edilizio in tutte le sue componenti è nota ormai da alcuni anni, e non se ne vede una via di uscita in tempi brevi. La crisi del settore ha motivazioni strutturali e motivazioni congiunturali. Tra le prime, vi è sicuramente la sovrapproduzione ed i sovrapprofitti realizzati all'inizio dello scorso decennio, con le conseguenti bolle speculative i cui guasti oggi sono sotto gli occhi di tutti. Tra le cause congiunturali, sicuramente la più devastante per il settore è la stretta creditizia che colpisce operatori, acquirenti e pubbliche amministrazioni. Rimuovere le cause strutturali è un lavoro di lunga lena, che richiede interventi complessi e coinvolge una pluralità di soggetti - a cominciare da quelli pubblici. Una delle prospettive per rivitalizzare il settore in maniera duratura è quella che viene per brevità definita con il termine di "rottamazione". Abbiamo un patrimonio edilizio obsoleto; enormi periferie costruite nel secondo dopoguerra che sono inefficienti da ogni punto di vista: sociale, ambientale, energetico. Mettere mano ad un progetto di riconversione di queste periferie metropolitane è un'opera ciclopica, complessa, problematica; ma probabilmente è l'unica prospettiva vera di sviluppo del settore edilizio nel nostro paese per i prossimi decenni. Su questo occorrerà certo ritornare, anche e soprattutto in relazione ai problemi posti dai vari programmi pubblici di recupero, di incentivazione e di residenza sociale. Se invece affrontiamo il problema congiunturale, forse qualcosa si può fare, appunto, nell'immediato. Come Laboratorio della Sostenibilità (www.laboratoriosostenibilita.ch) ci stiamo ponendo il problema di come riuscire a riavviare programmi di infrastrutturazione e realizzazione di aree produttive, residenziali e di servizio che oggi sono ferme al palo unicamente per via della stretta creditizia; e per il fatto, strettamente legato a questo, che - per via delle varie bolle speculative - il sistema creditizio non accetta più a garanzia (come invece avveniva fino a qualche anno fa) l'edificabilità dei terreni e le ipoteche sul costruito; più in generale il sistema creditizio diffida oggi, dopo l'innamoramento dei decenni precedenti, di tutto ciò che si riconduce alla filiera del "mattone". A fianco di questa situazione di stretta creditizia vi è un'altra aspetto congiunturale che va ben valutato. Siamo in una fase di passaggio per quanto riguarda le politiche ambientali, in particolare per quanto riguarda la riduzione nell'utilizzo di fonti fossili e per l'abbattimento delle emissioni di CO2. Tra qualche decennio tutti i nuovi edifici dovranno essere energeticamente autosufficienti, o quasi; e già in prospettiva sembrano inadeguati - ancorché utili - tutti quegli interventi volti al solo contenimento dei consumi energetici. Siamo in una fase di passaggio, si diceva, perché questa prospettiva è assistita da sistemi di incentivazione che necessariamente stanno imboccando una curva discendente, più accentuata per le tecnologie fotovoltaiche ed eoliche, meno per altre legate alla filiera della bio-energia. Queste due condizioni congiunturali (difficoltà di accesso al credito e sistema degli incentivi per le rinnovabili) caratterizzano il settore in crisi; con l'ulteriore specificazione che l'unica attività per la quale sembrano ancora aperti i rubinetti del credito - a determinate condizioni - è proprio quello delle fonti energetiche alternative, purché vengano direttamente canalizzati al soggetto finanziatore gli incentivi prodotti. Il Laboratorio della Sostenibilità si è posto il problema di come realizzare un "bypass" tra queste due condizioni che caratterizzano la fase attuale; di come cioè utilizzare gli incentivi (per ora ancora generosi) riconosciuti alla produzione energetica da fonti rinnovabili per sostenere programmi edilizi e di infrastrutturazione altrimenti destinati a languire nel tempo. A questo proposito vi è da sottolineare come il meccanismo incentivante sia un puro prodotto finanziario, che può essere finalizzato tanto alla rendita quanto all'investimento. Nelle condizioni attuali e assumendo come orizzonte temporale (ad es; per la bio-erergia) i quindici anni di durata degli incentivi, un impianto da un megawatt produce un flusso finanziario (incentivi pubblici detratti i costi della materia prima, di approvvigionamento e gestione) pari a circa 2,4 volte la rata di ammortamento del finanziamento necessario per realizzare l'impianto stesso. Se destinato alla rendita questo surplus non è, ovviamente, di nessun aiuto al superamento della condizione congiunturale del settore in esame, e quindi di nessun interesse per la soluzione dei problemi qui posti. Se invece il sistema di incentivi serve come volano per investimenti nel settore, diventa una risorsa importante per superare l'attuale fase di stallo.

Il Laboratorio della Sostenibilità ha analizzato un caso specifico, con l'intento di avviare a soluzione quel problema particolare, ma anche di mettere a punto una strategia che potesse avere una valenza più generale; quasi una esperienza campione. Stiamo parlando di un'area produttiva abbastanza vasta, di circa 46 lotti produttivi di dimensione media, più un centro servizi e direzionale e tutta una serie di equipaggiamenti e dotazioni che la caratterizzano come Area Produttiva Ecologicamente Attrezzata; di iniziativa pubblica. Il progetto approvato prevedeva investimenti per opere infrastrutturali per circa € 25milioni, da spalmare su 10-15 anni di attività. I finanziamenti necessari per avviare l'infrastrutturazione dell'area possono essere reperiti portando a garanzia la futura vendita dei lotti; ma tale garanzia è oggi inoperante per quanto detto in precedenza; e la commercializzazione dei lotti (per i quali esiste una pur debole domanda) risulta di fatto impossibile fino a che l'infrastrutturazione non raggiunga un certo livello di consistenza. Siamo quindi di fronte ad una situazione di stallo, che si protrae almeno da due anni e non mostra segni di significativa evoluzione. L'intervento proposto dal Laboratorio della Sostenibilità propone una strategia di intervento per risolvere questa situazione di stallo, basata su cinque azioni strettamente legate tra di loro:  introdurre tra le opere di infrastrutturazione dell'area uno o più impianti di cogenerazione a biocarburante; aumentando di conseguenza l'importo generale delle opere di urbanizzazione;  garantire la sostenibilità e tracciabilità delle forniture di combustibile, attraverso accordi con le realtà locali istituzionali e produttive; e con il supporto progettuale, tecnico e logistico ai produttori; eliminando di fatto l'intermediazione speculativa che fa lievitare i costi del biocarburante senza alcun ritorno per i produttori; il tutto garantendo turnazioni tali da non mettere la produzione di biocarburanti in alternativa a quella alimentare;  ottenere finanziamenti bancari per la sola realizzazione degli impianti di cogenerazione, concordando con le società di consulenza del sistema creditizio requisiti e vincoli per le garanzie di approvvigionamento; modalità di gestione e manutenzione dei motori; ore totali di produzione computabili; ecc. ecc.. E ovviamente canalizzando direttamente al soggetto finanziatore gli incentivi statali fino all'occorrenza della rata del finanziamento concesso;  investire il differenziale tra incentivi prodotti e rata del finanziamento per avviare un primo lotto di opere infrastrutturali che costituisca un primo livello di funzionalità dell'area che consenta la successiva commercializzazione dei lotti industriali e direzionali; il margine per l'impresa è sostanzialmente quello industriale (spese generali e utile) legato alla attività svolta in materia di opere d'urbanizzazione;  stabilire accordi con la pubblica amministrazione per la costituzione di una società mista per la vendita dei lotti, in modo da garantire che il prosieguo dei lavori avvenga solo a seguito della loro effettiva commercializzazione, e quindi traendo da questa la base finanziaria (quindi in autofinanziamento) per il prosieguo e completamento della operazione.

Questa strategia realizza cinque importanti obiettivi :  avvia un programma di opere pubbliche altrimenti destinato a languire per anni;  crea occasione di lavoro per imprese oggi in difficoltà;  contribuisce allo sviluppo di un territorio consentendo il concretizzarsi di occasioni di investimento diversamente destinate a localizzarsi altrove;  garantisce un adeguato livello di sostenibilità dal punto di vista economico e sociale per i produttori di biocarburanti, sottraendoli al taglieggiamento della speculazione;  rende infine un intero comparto industriale pressoché autosufficiente dal punto di vista energetico, nel senso che produce con risorse rinnovabili una quantità di energia comparabile con quella che assorbe per il suo funzionamento. La strategia sopra illustrata è un caso particolare; ma il metodo messo a punto può essere inteso come una risposta adeguata alla situazione di stallo che, in generale, chi opera nel mondo dell'edilizia e del mercato immobiliare si trova ad affrontare in questo periodo. La strategia può quindi essere replicata - con i relativi aggiustamenti - in altri contesti. In quello preso in esame, la prova risulta particolarmente impegnativa perché si tratta di avviare dall'inizio un programma complesso, e la presenza della pubblica amministrazione crea ovviamente delle rigidità nelle procedure che non aiutano alla celere definizione dei programmi; ma un approccio analogo può essere replicato in vari ambiti, tenendo però in ogni caso presente che, come detto, il sistema degli incentivi ha imboccato una curva discendente, il che comporterà margini sempre più ristretti per il futuro ( di quanto al momento ancora non sappiamo). Da questo punto di vista la strategia illustrata, per essere efficace, richiede tempestività; come ogni buona terapia.